6098 Sayılı Borçlar Kanununun 344. VE 345. Maddeleri Kapsamında Kira Bedelinin Tespiti ve Kira Tespit Davası


KİRA BEDELİNİN TESPİTİ(TBK M344):

6098 Sayılı TBK yürürlük tarihine kadar hukukumuzda kira bedelinin tespitine yönelik bir boşluk söz konusu idi. Süregelen zamanda 6570 Sy. GKHK da bu hususta bir hüküm bulunmadığından(Anayasa Mahkemesi tarafından ilgili hüküm iptal edildiğinden bu yana) Yargıtay’ın muhtelif içtihadı birleştirme kararları ve daire kararları ile “kira bedelinin tespitine” yönelik kanun boşluğu giderilmeye çalışılmış ve işbu içtihatlarca belirlenen kriterler esas alınmıştır. Belirtmek isteriz ki 6098 Sayılı TBK ile düzenlenen Kira Bedelinin Tespitine ilişkin hükümler esasen Yargıtay’ın belirlediği esaslarla büyük oranda örtüşmektedir.

Yargıtay’ın çeşitli içtihatları ile meydana getirdiği “kira bedelinin belirlenmesi” hukuk dalı/ kurumuna göre; Öncelikle bilirkişilerce olağan rayicin tespit edilerek kira bedelinin belirlenmesi gerektiği; Olağan rayicin tespit edilememesi halinde ise ekonomi esasları ve hak ve nefaset uyarınca bilirkişi tarafından tespit edilecek kira bedeli esas alınma kaidesi ile hâkim tarafından yeni dönem kira bedeli belirlenecektir. (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 18.11.1964 Tarih ve 1964/5-4 Sayılı Kararı)

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 1964 tarihli bu görüşü zaman içerisinde daha da geliştirilmiştir. Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesine kadarki son uygulamada ise mahkemeler ve Yargıtay ilgili daireler kira akdinin kurulduğu seneyi izleyen üç yıla ilişkin kira bedeli endekslere göre belirlenmekte; daha sonraki yıllarda ise Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun anılı kararına göre belirlenmekteydi.

Yeni Türk Borçlar Kanununda ise eski düzenlemeden farklı olarak “Kira Bedelinin Tespiti” yasanın içinde yer bulmuştur. Her ne kadar önceki uygulamalarda “Sözleşme Serbestîsi” gereği kira sözleşmesinde kiracı aleyhine yapılan birçok düzenleme değiştirilemez idiyse de yeni düzenleme ile yasa da emredici nitelikte yasak gelmiştir. Anılı yasanın Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine bir değişiklik yapılamayacağı hususuna ilişkin hükmü Emredici niteliktedir. Yani kira mukavelelerinde kira bedeli haricinde kiracı aleyhine hiçbir değişikliğe gidilemeyecektir. Kanun koyucu burada da keyfiyetin önüne geçmek ve kiracıları da bu düzenleme karşısında korumak için 344.maddesinde kira bedelinin ne şekilde belirleneceğini sıralamıştır.

Türk Borçlar Kanununun 344.maddesine göre kira bedelinin ne şekilde belirleneceğini sınıflara ayırarak değerlendirelim;

a) Kira Sözleşmesinde Kira Artışına İlişkin Bir Düzenleme Var ise;(TBK m.344/1)

Taraflar özgür iradeleri ile yenilenen kira dönemine ilişkin kira artış oranını belirleyebileceklerdir. Burada asıl olan sözleşme serbestîsidir. Fakat kiracının kiraya veren karşısındaki güçsüzlüğü, ekonomik dengesizlikler ve diğer değişken koşullar da düşünülerek burada bir üst sınır getirilmiştir.

Her ne kadar taraflar kendileri yıllık kira artış oranını belirleyebilecek ise de bu oran bir önceki kira yılındaki Üretici Fiyat Endeksindeki( ÜFE) artış oranını geçmemek koşulu ile geçerlidir. Geçmesi halinde ise aşkın kısım geçersiz sayılacaktır.

*ÜFE artış oranını geçmemek şartı ile Sözleşme Serbestisi

b) Kira sözleşmesinde Kira Artışına İlişkin Bir Düzenleme Yok ise;(TBK m.344/2)

Taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma söz konusu değilse burada da yine bir önceki kira yılının Üretici Fiyat Endeksindeki artış oranını geçmemek koşulu ile kiralananın( taşınmazın) durumu da göz önüne alınarak hakkaniyet ölçülerinde mahkemece belirlenecektir.

*ÜFE artış oranını geçmemek şartıyla + kiralananın durumu + hakkaniyet ölçüleri 

c) Kira Artışına İlişkin Düzenleme Olsun veya Olmasın Uzun Süreli Sözleşmelerde Kira Artışı;(TBK m.344/3)

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir düzenleme bulunsun veyahut bulunmasın eğer kira sözleşmesi beş(5) yıldan uzun süreli ise veya beş yıldan sonra kira yenilenmişse, her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; mahkemece üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyet ölçülerinde belirlenecektir.

TBK 344/3.maddesini daha anlaşılabilir kılmak adına örnekler ile madde tasnifi yapalım;

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 2 yıllıktır. Burada iki yılın sonunda sözleşmenin yenilenerek 1 yıl uzatılması halinde yeni kira dönemi kira bedeli için 344/1 veya 344/2 uygulanacaktır. Fakat sözleşme toplamda 3 defa daha yenilenmiş olsa idi yani 5 yılı doldurup 6. Yıl için yenilenecek olsa idi bu durumda artık BK m.344/3 uygulanacaktır ve devam eden her 5 yılda bir bu uygulama bu şekilde işleyecektir.

Aynı şekilde taraflar arasındaki kira müddeti 12 yıllık da olabilirdi. Bu durumda da yine her 5 yıla kadar 344/1 veya 344/2. Maddeleri uygulanacak; 5 ve devam eden 5 yılda bir ise 344/3.hükmü uygulama alanı bulacaktır.

Burada bu hususu da vurgulamakta fayda vardır; her beş yılda bir kira bedelinin mahkeme kanalı ile tespit edilmesinden sonraki diğer yıllar için kira artışı tarafların sözleşmelerinde kira artış oranına ilişkin bir hüküm bulunup(bulunması halinde ÜFE artış oranını geçmemek kaidesi ile geçerli olacak) bulunmadığına(bulunmaması halinde ÜFE endeksleri + Hakkaniyet ölçülerine göre belirlenecektir) göre TBK 344/1, veya 344/2, madde hükmü uygulama alanı bulacaktır.

*ÜFE artış oranını + kiralananın durumu + emsal kira bedelleri + hakkaniyet ölçüleri

d) Yabancı Para Bedelli Kiralarda artış;(TBK m.344/son)

Kira bedelinin Yabancı Para Birimi üzerinden ödenmesinin kararlaştırıldığı kira ilişkilerinde kira artışı Türk Borçlar Kanununun 344/son fıkrasına göre yapılacaktır. Sözleşmede kira bedeli olarak Türk Lirasının geçerli olduğu durumlarda sözleşme serbestisi içerisinde ve fakat belirli kıstaslar dahilinde artışlara izin veren kanun koyucu kira bedelinin yabancı para birimi olarak belirlendiği kira ilişkilerinde bu kuralın dışına çıkara kira bedelinde artış yasağı getirmektedir.

Taraflar kira sözleşmesinde kira bedelini yabancı para birimi olarak belirlemişlerse, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Taraflar aksini dahi karar kılsa yasa hükmü emredicidir. Ancak kira ilişkisinin kurulmasından itibaren beş yıl sonra yabancı para birimindeki değişiklikler ve diğer kiracılık ilişkisini etkileyen faktörlere göre kira bedelinin artırımı TBK 344/1,2 ve 3. Fıkralara göre sağlanabilecektir.

Türk Borçlar Kanununun 344. Maddesi kapsamında kiraya veren “Kira Bedelinin Tespitini” mahkemeden isteyebilecektir. Mahkemeye yapılacak bu başvurunun usulü ise aynı kanunun 345. Maddesinde düzenlenmiştir.

KİRA TESPİT DAVASI(TBK M.345):

Kira sözleşmesinin taraflarının TBK m.344 de belirtilen sınırlamaları ve süreleri gözeterek kira sözleşmelerinde kira artışını belirlemeleri halinde bu artış geçerli sayılacak ve dava açılmasına gerek olmayacaktır. Bu durumda ancak kira bedelinin anlaşma kapsamında tespiti mahkemeden istenecektir. Tarafların anlaşma sağlayamaması halinde ise Kira Tespit Davası açılması zorunluluğu doğacaktır.

Kira tespit davaları kural olarak her zaman açılabilen davalar olsa da mahkeme kararının etkisi bakımında bir takım usuli şartlar ve süreler öngörülmüştür.

TBK 345.maddesine göre açılacak Kira Tespit Davasının geriye sirayet etmesi için iki ihtimal vardır;

-          Kiraya veren, Yenilenen kira yılı(dönemi) başlangıcından en az otuz gün önceki bir tarihte Kira Tespit Davası açar ise dava ne zaman biterse bitsin, geriye etki ederek yeni kira döneminin başından itibaren hüküm doğurur ve aradaki kira farkı talep edilebilir.

-          Diğer ihtimalde ise kiraya veren; Yenilenen kira yılı(dönemi) başlangıcından en az otuz gün önce kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bir bildirimde bulunulmuş olmalıdır. Kiraya verenin böyle bir bildirimde bulunmuş olması halinde Kira Tespit Davası yeni kira yılının son günü dahi açılsa yine etkileri geriye doğru yeni kira yılının başından itibaren sonuç doğurur.

Mahkemenin vereceği tespit kararı ve belirlenen yeni kira bedelinin yeni kira yılında/döneminde uygulanabilmesi için kiraya verenin bu şarttan herhangi birini sağlaması gereklidir. Kiraya veren kira müddetinin bitiminden en az 30  gün önce kiracıya ulaşması şartıyla bir ihtarname çekmesi veyahut dava açması halinde belirlenecek olan yeni kira bedeli yeni kira döneminin tamamı için uygulanacaktır.

Bu şartın istisnası da yine yasa maddesinde belirtilmiştir. Buna göre; eğer taraflar kira sözleşmesinde “yeni kira bedelinde kira bedelinin arttırılacağını” kararlaştırmış iseler; otuz günlük sürelere gerek olmaksızın ve fakat yeni kira döneminde davanın açılmış olması şartıyla; mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli bu kira döneminin başından itibaren geçerli olur.

 

Av.Ali Asrak