Konut Ve Çatılı İşyeri Kiralarında Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinin Bildirim Suretiyle Sona Erdirilmesi


6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunun güncel kira ilişkilerinin birçok alanında yetersiz kalması ve akabinde 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun ile yürürlükten kaldırılması sonrası 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Yeni Borçlar Kanunu özellikle Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına ilişkin bir çok değişiklik/yenilik getirmiştir. Fesih, Tespit Davası ve Cezai şarta ilişkin düzenlenen maddeler de bunlardan sadece bir kaçıdır.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının sona ermesinde gerek Yürürlükten Kaldırılan 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanununda gerekse 6098 Sayılı Borçlar Kanununda Tahliye Sebepleri tahdidi olarak belirlenmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda yürürlükten kaldırılan kanundan farklı olarak “Dava Yolu ile tahliye/sona ermenin” yanında 6570 Sayılı GKHK da düzenlenmeyen “Bildirim Yolu ile Tahliye/fesih” kanunun 347. Maddesinde düzenlenmiştir. GKHK dava yolunu tek yol olarak belirtirken(kiralayan açısından) 6098 Sy. Yasa da bildirim yolu ile sona erdirme düzenlemesini yapmıştır.

Bildirim sureti ile kira sözleşmesini sona erdirme tıpkı 6570 Sayılı mülga kanunda olduğu gibi 6098 sayılı kanunda da sadece kiracıya sağlanan bir haktır. Kanunun 347/1 fıkrasının ilk cümlesinde belirtildiği üzere kiracı, kira müddetinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle kira ilişkisini bildirim yolu ile sona erdirebilecektir.

Kiracı, kira müddetinin bitmesine en az on beş gün kala böyle bir bildirimde bulunmaz ise kira sözleşmesi aynı şartlarda kendiliğinden bir yıl daha uzatılmış sayılır. Burada kanun koyucu tarafından kiracıya açık bir üstünlük sağlanmaktadır.

Kiraya veren bakımında ise “sözleşme süresinin bitimi” bahane edilerek kira ilişkisini bildirim suretiyle sona erdirme hakkı kanunla açıkça yasaklanmıştır. Yani kiraya veren “kira sözleşmen bitiyor; şu kadar gün sonra tahliye et” şeklinde kiracıya ihtarda bulunamayacak; bulunsa dahi hukuken geçerli olamayacaktır.

Burada önemle üzerinde durulması gereken birinci fıkranın üçüncü cümlesidir. Zira burada eski düzenlemede yer alan dava yolunun yanına ek bir düzenleme getirilmekte ve adeta alternatif getirilmektedir. Öyle ki bu alternatif ile kiraya veren, şartları sağlaması halinde hiçbir sebep göstermeksizin kiracıyı tahliye edebilecektir.

Kanun koyucu, Borçlar kanununun 347/1. Maddesinin ilk ve ikinci cümlesi ile kira müddetinin bitiminin kiraya veren tarafından bir tahliye sebebi sayılamayacağını açıkça belirterek kiracıya bir üstün hak tanırken; Aynı fıkranın son cümlesiyle de uzun vadede kiraya verenin menfaatlerini gözeterek denge mekanizmasını sağlamaktadır. Anılı cümleye göre kiralayan; “…on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”

Maddeden anlaşılması gerekeni örnekle açıklamakta fayda vardır. İşbu maddenin uygulanabilmesi için örneğin 1 yıllık belirli süreli kira sözleşmesi kiracı tarafından kira müddeti sonunda fesih edilmediği müddetçe her yıl uzatılabilecektir. Bu uzamanın 10.yılına girmesi halinde onuncu yenileme yılının sonunda kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilecektir. Yani kiracı ancak on yıl ve uzayan ilk bir yıl mecurda oturabilecek; uzayan bir yılın sonunda usuli şartları sağlaması kaidesi ile artık kiraya verenin de bildirim sureti ile fesih hakkı olacaktır.

Fakat burada da kiracının mağdur edilmemesi adına kiraya verene yine bildirim şartı getirilmektedir. Kiraya veren onuncu yılın bitiminden en az üç ay önce yazılı bir bildirimde bulunmak koşulu ile sözleşmeyi haklı bir neden olmaksızın feshedebilecektir. Keza onuncu yılın sonunda kullanmasa bile devam eden her yenileme yılının sonunda yeniden bu hakka kavuşabilecektir.

On yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise “sözleşme serbestisi ilkesi” gereği tarafların özgür iradeleri ile böyle bir sözleşmenin yapılmış olması göz önüne alınarak on yılı geçse de sözleşme müddeti bitmeden bu hakkın kiraya veren tarafından kullanılamayacağı kanaatindeyiz. Öte yanda örneğin on beş yıllık kira sözleşmesinde sözleşmesi sonunda da EK on yıllık uzama şartını beklemek de hukukun mantığına ters düşecektir. Özetle on beş yıl boyunca kiraya veren “bildirim sureti ile” akdi feshedemeyecek; 15. Yılın bitimine üç ay kala bildirimde bulunmak suretiyle fesih hakkını kullanabilecektir.

6570 sayılı GKHK’nın ve 818 sayılı Borçlar Kanununda belirli süreli kira sözleşmelerinin kiraya veren tarafından feshedebilmesi, ancak ilgili maddelerinde belirtilen ve feshi haklı kılacak nitelikte durumların gerçeklemesi ile ve dava açmak sureti ile mümkün olabilmekteydi.

Türk Borçlar Kanununun 347. Maddesinin 2.fıkrasında da Belirsiz süreli kira sözleşmelerindeki bildirim usulünü düzenlemektedir. Buna göre de; kiraya verenin kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebileceği ifade edilmiştir.

TBK 347.maddesine göre feshin geçerli sayılması için yapılması gereken bildirimin geçerlilik koşulu yazılılıktır. Bu husus her iki taraf için de emredici nitelikte olup aksi sözleşmeler geçersizdir.

Bildirimin kiracının eline geçmesi ve kira müddetinin bitimine kadar konutun/işyerinin boşlatılmaması halinde kiracı artık işgalci konumuna düşecek; kiraya veren tarafından mahkemeye başvuru yapılarak kiracının tahliyesi icra yolu ile sağlanacaktır.

Kiraya verene bildirim sureti ile fesih hakkı tanıyan TBK 347/1. fıkrasının son cümlesinin derhal etkilenmesi halinde yaratacağı etkiler düşünülerek yürürlüğü ertelenmiştir.

TBK’nın son kısmında yer alan 6101 Sy. Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun Geçici 2.maddesine göre "TBK 347/1-son cümlesi; TBK’nin yürürlüğe girmesinden önce(1/7/2012 den önce) düzenlenmiş kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır."

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren Türk Borçlar yasasının 347/1 son maddesi işbu yürürlük tarihinden sonra düzenlenene kira sözleşmeleri için uygulanacak; ve fakat eski tarihli kira sözleşmeleri için ise aşamalı uygulanacaktır.

Buna göre de; 01/07/2012 tarihi itibari ile kira sözleşmesinin müddetinin (kiracılık ilişkisinin) on yılı doldurmasına beş yıldan daha az bir süre var ise işbu kanun maddesi yürürlük tarihinden itibaren beş yıl boyunca uygulanmayacak; eğer on yıllık kiracılık ilişkisi kanunun yürürlük tarihi itibari ile geçmiş ise de işbu kanun maddesi yürürlük tarihinden itibaren iki yıl boyunca uygulanmayacaktır.

Yani 01/07/2012 itibari ile on yılını dolduran kiracılar 01/07/2014 tarihi itibari ile artık her yenileme yılının sonunda kiraya verenleri tarafından bildirim suretiyle haklı sebep olmaksızın kiracılık ilişkileri feshedilebilecektir.

01/07/2012 tarihi itibari ile beş yıldan daha uzun süredir kiracı olanlar ve fakat on yılı da doldurmayan kiracılar ise ancak 01/07/2017 tarihinden sonra kiraya verenleri tarafından bildirimde bulunmak suretiyle kiracılık ilişkileri sonlandırılabilecektir.

SONUÇ OLARAK;

6570 Sayılı GKHK ve 818 Borçlar kanunundan farklı olarak Türk Borçlar Kanununda konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin sözleşmenin sona ermesinde önemli bir yenilik getirilmiş ve kira sözleşmelerinin, belirtilen uzama süreleri sonunda kiraya veren tarafından gerekçesiz/haklı bir sebep olmaksızın feshedilebileceğini öngörmüştür. Burada her ne kadar kanunun gerekçesinde kiraya verenin, aradan uzun yıllar geçse bile, kiralananın dolaysız zilyedi olamamasının toplumda yarattığı huzursuzluk gerekçe gösterilse de kiracılar açısında ise bu maddenin yarattığı//yaratacağı tehlikeyi de düşünmek gerekecektir.

Konut kiralarında yılların getirdiği alışkanlıklar, komşuluk ilişkiler, çocukların eğitim hayatı ve kişisel gelişimleri bu gerekçesiz tahliye ile tehlikesi ile sarsılacaktır. İşyeri kiralarında ise kiracıları bekleyen tehlike/zarar boyutu daha yüksektir. İşletmelerin yıllarca oluşturdukları portföy ve marka değerinin kaybedilmesi gündeme gelecek; işletme sahipleri ya bunları kaybedecek ya da kaybetmemek adına kiraya verenlerin her türlü fahiş şartlarını kabul etmek zorunda kalacaktır.

 

Av.Ali Asrak